Skattefritak ved ufrivillig realisasjon

Hvis en eiendom ødelegges fullstendig, tilintetgjøres eller blir gjenstand for ekspropriasjon, vil eieren typisk motta en erstatning. I skattemessig forstand vil eiendommen da regnes som realisert.

Dette betyr at eieren i utgangspunktet må skatte av differansen mellom erstatningsutbetalingen (utgangsverdien) og inngangsverdien. Inngangsverdien utgjør typisk det han betalte for eiendommen. Skatteloven § 14-73 oppstiller imidlertid en unntaksbestemmelse for landbrukseiendommer, som gjelder hvor vederlaget reinvesteres i bestemte objekter innen en frist.

Bakgrunnen for unntaksbestemmelsen
Det framgår av forarbeidene at lovgiver mente det vil virke urimelig at skattyter ikke kan anvende hele erstatningssummen til gjenanskaffelse, fordi han må svare skatt av gevinsten. Skattyters reelle økonomiske stilling bør ikke svekkes, fordi landbrukseiendommen hans blir realisert mot hans vilje.

Når anvendes unntak?
Unntaksbestemmelsen gjelder når en landbrukseiendom realiseres ved ekspropriasjon, brann eller annen ulykke. Det samme vil typisk gjelde for en skogeiendom. I tillegg til de nevnte tre situasjonene, kan unntaksbestemmelsen påberopes ved salg og makeskifte i tilfeller der erververen kunne krevd objektet avstått ved ekspropriasjon og ved odelsløsning.

Hva om eiendom selges frivillig under trussel om ekspropriasjon?
Hva ligger i lovens krav om at erververen kunne krevd objektet avstått ved ekspropriasjon?

Loven legger opp til en vurdering av hvor sannsynlig det er at ekspropriasjon vil skje, dersom eieren ikke selger frivillig. Det må foreligge en reell «trussel om ekspropriasjon», ikke bare en fjern mulighet for at det vil kunne skje. Sannsynligheten for dette, må vurderes konkret i hvert tilfelle.

Hvis skattyter for eksempel kan vise til at kommunen ved ordføreren eller kommunedirektøren stadfester at man har forhandlet om salg av eiendommen under en eksplisitt trussel om ekspropriasjon, vil dette typisk tale for at vilkåret er oppfylt. Det samme gjelder, dersom staten har sendt varsel om ekspropriasjon i forkant av forhandlinger med grunneier som leder til et frivillig salg.

Hvilke objekter kan det reinvesteres i?
For at unntaksbestemmelsen for landbrukseiendommer skal komme til anvendelse, må det reinvesteres i bestemte objekter. Bestemmelsen som gjelder for landbrukseiendommer sier at vederlaget må brukes til erverv av eller påkostning på areal, bygg eller anlegg som brukes i skattyterens næringsvirksomhet eller annen inntektsgivende aktivitet. Det kan etter denne spesialbestemmelsen ikke reinvesteres i bolig- eller fritidseiendom.

Når må reinvestering finne sted?
Nytt formuesobjekt må være ervervet, eller bindende avtale om erverv må være inngått innen utløpet av det tredje året etter realisasjonsåret.

Hovedregelen er at gevinsten er skattepliktig!
Som sagt innledningsvis, er hovedregelen i norsk skatterett at gevinsten ved realisasjon av et formuesobjekt er skattepliktig. Skattyter bør derfor være påpasselig med at man etterlever alle lovens krav, dersom man vil påberope seg betinget skattefritak ved reinvestering.

Fra venstre: Mauritz Aarskog advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS. Baard Eikaas advokatfullmektig i Østby Aarskog Advokatfirma AS.