Priskontroll ved overdragelse av landbrukseiendom

Økt etterspørsel særlig etter småbruk i sentrale strøk har medført at en del landbrukseiendommer selges for langt over takst. Det er imidlertid viktig å være klar over at omsetning av landbrukseiendommer som utgangspunkt er underlagt priskontroll.

Svin nr. 8 – 2022

Jonas Nilsen, advokatfullmektig og Mauritz Aarskog,
advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS.

Rettslig grunnlag for priskontrollen
Priskontrollen er hjemlet i konsesjonsloven § 9 a første ledd. Regelen bestemmer at ved søknad om konsesjon for «erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det (…) legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling». Det gjelder ikke ubebygd eiendom som bare består av skog.

Konsekvensen av at priskontrollen ikke overholdes
Det er kommunen som foretar priskontrollen. Dersom kommunen ikke godtar prisen innvilges ikke kjøperen konsesjon. Uten konsesjon må eiendommen videreselges. Kommunens vedtak kan påklages til Statsforvalteren.

Hvem har risikoen?
Lovens utgangspunkt er at kjøperen bærer konsesjonsrisikoen med mindre noe annet er avtalt. Likevel er det blitt vanlig å avtale delt risiko der kjøper bærer risikoen for at vilkårene i konsesjonsloven § 9 er oppfylt, herunder at overdragelsen sikrer «hensynet til bosettingen», «driftsmessig god løsning», «erververen anses skikket til å drive eiendommen» og «hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet» mens selgeren bærer risikoen for priskontroll. Etter denne avtalemodellen kan kjøper sette til side avalen med selger dersom det ikke innvilges konsesjon som følge av priskontrollen.

Hvordan unngå å bli rammet av priskontrollen?
Hvis man som selger er usikker på hvilket vederlag som vil bli akseptert kan man før et eventuelt salg be kommunen om veiledning. Kommunen gir trolig ikke et eksakt svar, men må forventes å kunne gi et estimat basert på lignende eiendommer som tidligere er blitt omsatt i nærområde.

Et enda mer eksakt svar får man etter at kjøpekontrakt er inngått og kjøper har søkt konsesjon. Kommunen har plikt til å begrunne et eventuelt avslag. Det betyr at man i et avslag vil få et eksakt svar på hva kommunen kan godta av pris. Det gjør kjøper og selger i stand til enten å bli enige om ny pris som vil bli godtatt eller eventuelt sette den planlagte overdragelsen til side.

Regelmessig forsøk på å omgå reglene
Det skal også nevnes at så lenge det finnes potensielle kjøpere som er villig til å betale mer enn det som går gjennom priskontrollen, oppstår det regelmessig forsøk på å omgå reglene for priskontroll. Et eksempel på dette finnes i dom fra Høyesterett inntatt i Rt. 2004 s. 1582 der partene i en sideavtale som ikke ble oversendt til kommunen avtalte et tillegg til den offisielle kjøpesummen. Slik sideavtale ble ikke akseptert og Høyesterett satte sideavtalen til side, fordi den var brudd på lov og ærbarhet, jf. NL 5-1-2.

Andre mulige omgåelsesforsøk som foreløpig synes ikke å ha blitt stoppet på samme måte har blant annet gått ut på at en ektefelle kjøper eiendommen til en pris som konsesjonsmyndigheten ikke godtar og deretter videreselger eiendommen til sin ektefelle for den prisen som konsesjonsmyndigheten godtar. Den siste ektefellen oppnår konsesjon og «ekteparet» sikrer seg eiendommen samtidig som selger mottar avtalt kjøpesum.