Landbruksunntaket for innløsning av festetomter

Tomtefesteloven § 32 gir fester av tomt til bolig- eller fritidsbolig rett til å løse inn festetomten når festetiden er ute, eller når det har gått minst 30 år av festeforholdet. Innløsningssummen er relativt lav sett i forhold til markedsverdien på tomten; grunneier kan velge mellom 25 ganger årlig festeavgift eller 40 % av råtomtverdien.

Mange bortfestere driver med landbruksvirksomhet. For festeforhold der bortfester driver landbruksvirksomhet er det et viktig unntak for tomtefesters rett til å kreveinnløsning.

Unntaksregelen for landbruksvirksomhet finner vi i forskrift om tomtefeste § 4. Bestemmelsen slår fast at der tomt til bolig- eller fritidsbolig hører til en landbrukseiendom, kan bortfester på visse vilkår tilby festeren forlengelse av festekontrakten med oppjustert festeavgift, heller enn å måtte akseptere innløsning.

Det avgjørende vurderingstemaet for om regelen kommer til anvendelse er ofte om det er tilstrekkelig landbruksdrift på eiendommen til at den kan karakteriseres som en «landbrukseiendom i forskriftens forstand».

Det følger av forskriften § 4 (2) at dersom næringsdriften for jord-, skog-, eller hagebruk er nedlagt eller forpaktet bort til andre enn foretak der grunneier selv er deltaker, så kan eiendommen kun regnes som en landbrukseiendom dersom det er sannsynlig at grunneier selv vil komme til å drive næringsdriften på eiendommen innen 5 år fra innløsningstidspunktet for festetomten.

Dersom bortfester driver landbruksvirksomhet i forskriftens forstand, følger det av bestemmelsen at inntektene fra landbrukseiendommens festekontrakter må tilsi at innløsning ikke skal finne sted. I henhold til bestemmelsen må bortfester dokumentere tre forhold som til sammen vil tilsi at innløsning ikke skal finne sted. Alle vilkårene må være oppfylt for at unntaksbestemmelsen skal komme til anvendelse.

Bortfester må dokumentere at landbrukseiendommens totalareal er over 100 daa, eller at landbrukseiendommen har mer enn 20 daa fulldyrket jord, og
At inntektene fra festetomtene etter tenkt regulering på innløsningstiden til sammen utgjør mer enn et årlig minstebeløp på ca. 20 000 kroner, og
At inntektene fra festetomtene etter tenkt regulering på innløsningstiden til sammen utgjør mer enn 5 % eller mer av det årlige driftsresultatet fra landbrukseiendommen

Det oppstår ofte uenighet mellom bortfester og fester om hvorvidt landbruksunntaket kommer til anvendelse. For begge parter kan spørsmålet ha stor økonomisk betydning, og det kan ofte lønne seg å få en advokat med kunnskap om tomtefeste til å vurdere saken.

Mauritz Aarskog advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS.