Kort om oppføring av byggverk på fremmed grunn

Mauritz Aarskog, advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS.

Deler av byggverket står på fremmed grunn

I de tilfeller hvor «hus eller annet byggverk» er satt opp slik at deler av huset eller byggverket er på noen andres eiendom vil grunneieren som hovedregel kunne kreve at det blir fjernet eller rettet i henhold til naboloven § 11. Bestemmelsen omfatter både hus og «byggverk». Begrepet byggverk omfatter mer enn bare normale bygg. I LG-1993-136 blir blant annet moloer og flytebrygger ansett å falle inn under virkeområdet for bestemmelsen. Rør, stolper, ledninger og andre fysiske installasjoner som ikke er særregulert vil etter en slik ordlyd også kunne bryte andres eiendomsrett. Byggverk som skråner inn over noen andres eiendomsgrense og dermed bryter eiendomsgrensen i luften, eller fundamentering eller en underjordisk struktur som bryter eiendomsgrensen under bakken, vil også kunne kreves fjernet eller rettet. 

Bestemmelsen gir videre et viktig unntak fra denne hovedregelen. Dersom retting eller fjerning vil medføre store kostnader eller tap som står i misforhold til fordelen ved å beholde bygget, og eieren av byggverket ikke kan klandres for å ha over­skredet eiendomsgrensen kan det medføre at bygget får stå mot et vederlag til grunneier. Dette betyr i praksis at to krav må være oppfylt:

• Den som satte opp byggverket kan ikke ha visst at grunnen byggverket ble satt opp på tilhørte noen andre, eller ha vært i den tro at den sannsynligvis ikke gjorde det. 

• Det må foretas en interesseavveining av verdien av området som har blitt bebygd opp mot kostnadene med fjerning, rivning eller retting. 

Hvis disse to kravene er oppfylt kan byggverket blir stående mot at grunneier får en kompensasjon for den totale ulempen byggverket har medført. Den totale ulempen vil ta utgangspunkt i markedsverdien på tomten og verdireduksjon på andre nærliggende bygg, men alle forhold som medfører tap for grunneier kan gi grunnlag for kompensasjon.  

Hele byggverket står på fremmed grunn

Hvis hele byggverket er reist på andres eiendom vil grunneier også som utgangspunkt ha rett til å kreve byggverket fjernet. Slike tilfeller reguleres ikke direkte av naboloven, men av lov om «hendelege eigedomshøve § 8» som sier at grunneieren får rett til alt som kan regnes som oppbrukt eller som ikke kan skilles fra grunnen uten for stor skade eller kostnad i de tilfeller hvor løseøre har blitt brukt til bygging på fremmed grunn. Etter § 10 vil den som mister sin rett kunne ha krav på vederlag for den verdien som har blitt tilført eiendommen. Dette betyr at grunneier kan få eiendomsretten til bygningen, mot et vederlag til utbyggeren. Krav om vederlag er gjenstand for foreldelse på vanlig måte. I HR-2022-1119-A framkommer at prinsippene i naboloven i visse tilfeller kan brukes analogisk, og få betydning for om utbyggeren har rett til bygget eller ikke. Regelen i naboloven § 11 kan brukes analogisk dersom utbyggerens interesser klart overskrider ulempene for grunneieren. Dersom utbyggeren har en særlig interesse av å beholde bygningen, var i god tro ved oppsettingen og kostnadene for rivning er større enn kostnadene av grunnen, vil det kunne medføre at bygget kan bli stående. 

Betydningen av grunneiers opptreden

Grunneierens opptreden ved byggingen kan være avgjørende for om byggverket kan bli stående eller ikke. Hvis grunneier er klar over eller mistenker at utbyggingen finner sted på sin eiendom og velger å unnlate å si noe om det til den som reiser byggverket kan passivitet over lang tid føre til at utbyggeren oppfyller kravet til hevdstid. Dersom man er klar over utbyggingen uten å si fra til den andre parten kan det forstås som stilltiende aksept av utbyggingen, og man kan miste retten til å kreve fjerning. For å avskjære utbyggers gode tro om eiendomsgrensen er det derfor svært viktig å si fra til utbygger tidligst mulig.