Innløsning av festetomt

Bestemmelsen i § 37 gir uttrykk for to ulike måter å beregne innløsningssummen på. Dels framgår at for festekontrakter som er evigvarende, kan bortfester ikke kreve høyere innløsningssum enn 25 ganger festeavgiften. Dels framgår at for festekontrakter som er tidsbegrenset, kan bortfester velge å kreve at innløsningssummen fastsettes til 40 prosent av råtomtverdien. 

De over nevnte reglene medfører at det ved innløsning av festetomt i festeforhold der festekontrakten er tidsbegrenset, regelmessig må beregnes en tomteverdi. Spørsmålet blir hvordan tomteverdien skal beregnes. Følgende framgår i tomtefesteloven § 37 om denne beregningen:

For det første skal tomteverdien beregnes på grunnlag av råtomtverdien. Det vil si tomten slik den var på det tidspunkt festekontrakten ble inngått. Verdiøkning som har oppstått ved at festeren selv eller tidligere festere har utført arbeid på tomten, skal ikke inngå i beregningen av innløsningssummen. Typisk har festeren eller tidligere festere stått for opparbeidelse av bygninger, vei, vann og ­kloakk på tomten, samt rydding mm, som ved fastsettelse av innløsningssummen ikke skal begunstige bortfesteren.

For det andre skal tomteverdien beregnes på grunnlag av at tomten ikke kan bebygges ytterligere. Dvs. at man ved beregning av innløsningsvederlaget skal se bort fra tomtens eventuelle utbyggingspotensiale. Det forhold at tomten eventuelt kan bebygges ytterligere, er en verdi som etter regelverket tilfaller festeren. Imidlertid er det også slik at tomteverdien beregnes uavhengig av hvilken standard det er på det som er bygd på tomta. Dersom bygningen(e) er i dårlig stand, må tomteverdien beregnes ut fra at det kan føres opp moderne bygg av samme type og størrelse som eksisterende bebyggelse.

Ut fra det over nevnte fastsettes det et innløsningsvederlag. Fastsettelsen bygger på et bredt skjønn der blant annet størrelse, beliggenhet og andre forhold ved tomten er relevante momenter i beregningen. Regelmessig framlegges det i saker om innløsning bevis for priser på sammenliknbare tomter og priser i samme eller liknende strøk, for å belyse hva som argumenteres for å være rett innløsningssum for den aktuelle tomta. 

Dersom fester og bortfester ikke kommer fram til en ­enighet om hva som er riktig innløsningssum, må dette fastsettes i et rettslig skjønn.

Mauritz Aarskog advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS.