Ikke glem kravet om konsesjon!

Mange tenker nok at konsesjon bare kreves når det finnes en spesialbestemmelse som oppstiller krav om konsesjon. Det følger imidlertid av konsesjonsloven § 2 at fast eiendom ikke kan erverves uten konsesjon, med mindre loven oppstiller unntak.

Østby Aarskog Advokatfirma AS.

Utgangspunktet er altså at det kreves konsesjon ved kjøp av fast eiendom.

Noen unntak fra konsesjonskravet

Konsesjonsloven oppstiller unntak fra utgangspunktet om krav om konsesjon.

Ved erverv av ubebygde enkelttomter for bolig og fritidshus, oppstilles to unntak:

Det første unntaket kommer til anvendelse, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordlova, eller det ikke trengs slik godkjenning etter jordlova.

Det andre unntaket gjelder situasjonen hvor tomta ligger i et område som i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er utlagt til bebyggelse og anlegg, og tomteinndelinger er foretatt eller godkjent av bygningsmyndighetene.

Konsesjonsloven oppstiller videre et unntak for andre ubebygde arealer: Unntaket gjelder dersom arealene ligger i et område som i reguleringsplan er regulert til annet enn LNF-formål/reindrift, eller som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til bebyggelse og anlegg.

Det er dessuten gjort unntak for erverv av bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar. Dette unntaket oppstiller krav om at fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er på mer enn 35 dekar.

Hvis man skal overta en konsesjonsfri eiendom, trenger man i utgangspunktet ikke å søke om konsesjon. I stedet må man fylle ut et egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet.

Søknad om konsesjon ved erverv av eiendom som skal brukes til landbruksformål

Tradisjonelt sett har synspunktet vært at særlige hensyn gjør seg gjeldende ved erverv av landbrukseiendom. I loven er det derfor lagt særskilte føringer for avgjørelsen av søknad om konsesjon ved denne type erverv:

Ved avgjørelsen skal det særlig legges vekt på om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning. Videre skal det legges vekt på om erververen anses skikket til å drive eiendommen, samt hensynet til helhetlig ressursforvaltning, kulturlandskapet og bosettingen i området. Hvis eiendommen er bebygd og har mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Hvis landbruksmyndighetene mener at svaret er nei, kan det lede til at konsesjon nektes. I praksis vil den høyeste prisen landbruksmyndighetene godtar ofte være vesentlig lavere, enn den prisen en kjøper ville betalt, hvis man så bort fra konsesjonsreglene.

En vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom.

Konsesjonsrisikoen

Hvis konsesjon nektes, oppstår spørsmålet om handelen likevel skal gjennomføres. Dette beror på hvorvidt selger eller kjøper har risikoen for at konsesjon blir innvilget. Partene står fritt til å avtale hva man måtte ønske med hensyn på konsesjonsrisiko. F.eks. kan man avtale at selger skal ha risikoen hvis nektelsen begrunnes i for høy pris, mens kjøper skal ha risikoen hvis nektelsen begrunnes i andre forhold. Det er svært viktig at konsesjonsrisikoen er tydelig plassert, helt fra utarbeidelse av prospekt til signering av kontrakt. Uklarhet rundt konsesjonsrisikoen, kan lett lede til mye hodebry for de involverte parter. F.eks. kan kjøper risikere å måtte selge eiendommen videre med stort økonomisk tap.

Fra venstre: Mauritz Aarskog advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS. Baard Eikaas advokatfullmektig i Østby Aarskog Advokatfirma AS.