Driveplikt og avtaler om jordleie

Nye eiere av jordbruksareal må innen ett år ta stilling til om man vil drive selv eller om man vil leie bort arealene. Det er strenge krav til leieavtaler som skal oppfylle driveplikten:

• Leieavtalen må være på minst 10 år om gangen og uten adgang for grunneieren til å si opp avtalen i 10-års­perioden.
• Leieavtalen må være skriftlig og føre til driftsmessig gode løsninger. Grunneieren må sende kopi av leie­avtalen til kommunen.

Avtaler om jordleie som ikke oppfyller disse kravene kan ikke gjøres gjeldende mellom partene i avtalen, og kan heller ikke gjøres gjeldende overfor offentlige ­myndigheter. Blant annet fører det til at grunneiere som leier bort jordbruksareal uten å oppfylle de over nevnte kravene bryter driveplikten i jordloven. Bare unntaksvis kan det innvilges fritak fra driveplikten. Ved brudd på drive­plikten kan landbruksmyndighetene gripe inn blant annet med pålegg om å opprette korrekt leieavtale, pålegg om planting av skog på arealet eller andre tiltak av hensyn til kulturlandskapet.

Dessverre er det utbredt med jordleieforhold uten avtaler som oppfyller kravene i jordlova. I mange tilfeller ønsker ikke grunneierne å binde seg opp ved å inngå langvarige skriftlige avtaler som jordloven krever. Det kan være mange grunner til dette. En hovedgrunn antas å være rettsvillfarelse blant mange grunneiere om at leie­takeren får forkjøpsrett til arealet dersom man leier arealet i 10 år. Dette har etablert seg som en myte. Dette er ikke korrekt, og myten må derfor avlives.

Forkjøpsrett til fast eiendom er en type løsningsrett som reguleres av lov om løysingsrettar fra 1994. Slike forkjøpsretter er som regel tinglyst som en heftelse på de eiendommene det gjelder. Det er derfor slik at det bare unntaksvis er heftet forkjøpsretter på en fast eiendom. I de absolutt fleste tilfellene er grunneierne også selv vel kjent med forkjøpsretten, fordi den er stiftet av ham eller hans rettsforgjengere. Etter løsningsrettsloven kan en forkjøpsrett gjøres gjeldende når «eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte», jf. lovens § 1 første ledd. I tillegg kan forkjøpsretten utløses når det inngås leieavtale «som gjev rett til leige i meir enn 10 år», jf. lovens § 11 fjerde ledd. Det kan tenkes at disse reglene har medvirket til å etablere skepsis blant grunneier for å inngå langvarige jordleieavtaler. Grunneierne må imidlertid være klar over at disse reglene bare gjelder dersom det faktisk er heftet forkjøpsrett på eiendommen. I de fleste tilfellene er derfor disse reglene ikke aktuelle.

For leietakere av jord er det problematisk med korte leieavtaler. Blant annet kan det føre til unødvendige vanskeligheter med å oppnå finansiering. I tillegg med­fører dette et kortsiktig perspektiv som ikke er heldig med tanke på at jorda bør drives på agronomisk best mulig måte. Det er landbruksmyndighetene som er satt til å håndheve reglene om grunneiernes driveplikt, og det er mye som taler for at myndighetene i større grad bør prioritere å oppfylle forvalteransvaret på dette området.

Mauritz Aarskog advokat og partner i Østby Aarskog Advokatfirma AS.