Velger du totalentreprise eller utførelsesentreprise?

Nr. 9 – 2019

Forholdet mellom entreprenør og byggherre kan bli komplisert og vanskelig. Valgene er ikke enkle, men de økonomiske konsekvensene kan bli veldig store. Det vet de fleste som har erfaring med å oppføre nye driftsbygninger, eller større restaurerings- og byggeprosjekter.

Hva bør du tenke på før du planlegger, prosjekterer og bygger? Dette var temaet for advokat Christer Bjørnevik i Haver Advokatfirma AS på Agrovisjon i Stavanger. Han holdt foredrag om entrepriser ved oppføring av ny driftsbygning.

Still deg spørsmål
Er den planlagte investeringen kommersielt og økonomisk forsvarlig?

Er det stor sjanse for at kostnadsbudsjettet sprekker?

Hva er konsekvensene av eventuelle forsinkelser?

Har entreprenøren økonomiske muskler til å bære konsekvensene av alvorlige mangler ved utførelsen?

– Generelt vil jeg si at det er lurt å bruke entreprenører som har erfaring fra oppføring av driftsbygninger i landbruket. Bygg til husdyr stiller ofte spesielle krav. Enkelt sagt kan et byggeprosjekt deles inn i noen faser; en idéfase, en tilbuds/kontraktdel, en gjennomføringsdel og en avslutnings/overleveringsdel, og så en driftsdel. Mange glemmer ofte det nest siste, men jeg vil si at det bør skje en formell overtakelsesforretning før bygget tas i bruk, sa Bjørnevik.

Prosjektering og oppføring?
I en totalentreprise tar entreprenøren ansvaret for både prosjekteringen av bygget og selve oppføringen av bygget. Ved en utførelsesentreprise ut­fører entreprenøren bare det som bonden har fått prosjektert av andre. Prosjekteringen omfatter både ­tegninger, valg av tekniske løsninger, utregninger av armeringsbehov og ­liknende.   

Generelt er det ingen lovregulering av selve entreprisen. Entreprisen bygger på en avtale mellom partene.  Bonden er ingen vanlig forbruker. Forbrukerne har som kjent alminnelig beskyttelse gjennom ulike forbrukerlover. Bonden er selvstendig næringsdrivende, og bærer dermed sjøl et stort ansvar for sine handlinger, eller mangel på handlinger.

Norsk Standard
– Vår anbefaling er å bruke Norsk Standard. Den gir balanserte vilkår i de fleste tilfeller. Men noen velger å legge opp til formelle regler og absolutte frister for gjennomføring. Det er ofte lurt å binde folk til faktiske datoer som gjelder. Videre må en være enige om konsekvensene hvis disse ikke overholdes, sa Bjørnevik.

Norsk Standard (NS) 8405 er ofte den tradisjonelle standarden som brukes for utførelsesentrepriser. Det finnes også en forenklet entreprisestandard for utførelsesentrepriser kalt NS 8406. Denne er mindre streng på frister, varsler og andre formaliteter. NS 8407 tar for seg totalentreprisen.

Kanskje vil du ha enhetspriser for det som skal gjøres? Kanskje vil du ha fast pris? Eller pris etter regning?

Dagmulkt
Det vanlige i dag er at dagmulkt er en promille av kontraktssummen per dag i opptil 100 dager. Det betyr at dagmulkten kan komme opp i 10 prosent.

Og hva gjør du hvis du ikke har noen kontrakt, men bare entreprenørens tilbud å forholde deg til? Hva er egentlig avtalt da? Her kan det fort bli svært ulike tolkninger av hva partene legger i det som står i tilbudsdokumentet. Uten en mer detaljert avtale kan du risikere å stå svakt.

Så har vi dette med bruksgodkjenning etter at bygget er tatt i bruk. Reklamasjonsfristen er i utgangspunktet fem år i dagens standardkontrakter.

– Det er ikke lett å gi en generell og klar anbefaling om bruk av totalentreprise eller utførelsesentreprise ved bygging av ny driftsbygning. Men jeg har trukket fram noen punkter som byggherren (bonden) må tenke igjennom før detaljprosjektering og bygging starter, sier Christer Bjørnevik i Haver Advokatfirma AS.

Advokat Christer Bjørnevik i advokatfirmaet
Haver AS.