Ny Høyesterettsdom om regulering av festeavgift

Ny Høyesterettsdom om regulering av festeavgift

Høyesterett avsa 22. april 2015 en dom av potensielt stor betydning for et betydelig antall festeforhold. Dommen innebærer en endring i forståelsen av tomtefestelovens bestemmelser.

Joakim M. Hovet, advokat KPMG Law Advokatfirma AS Saken gjaldt forståelsen av bestemmelsen i tomtefesteloven som på visse betingelser gir adgang til å foreta et såkalt engangsløft av festeavgiften for tomter til bolig- og fritidsbebyggelse. Tomtefesteloven § 15 andre ledd nr 2 gir bortfester av tomter til bolig- eller fritidsbebyggelse rett til å foreta et “engangsløft” av festeavgiften ved “den første reguleringa” som skjer etter 1. januar 2002, dersom slik regulering “tvillaust” er avtalt. Høyesterett tok til stilling til om kontraktsmessig justering av festeavgift etter konsumprisindeksen (KPI) som har skjedd etter 1. januar 2002 skal regnes som “den første reguleringa”, slik at det ikke er tillatt å foreta et engangsløft basert på tomteverdien dersom festeavgiften har vært regulert i henhold til endringer i KPI.

Etter tomteverdi

I saken for Høyesterett var det i festeavtalene, som var basert på Norges Bondelags standardkontrakt, “tvillaust” avtalt at bortfester kunne regulere festeavgiften etter tomteverdien ved fornyelse av festeavtalene. Videre fulgte det av avtalene at festeavgiften skulle indeksreguleres hvert femte år i samsvar med endringer i konsumprisindeksen, og festeavgiften hadde i årene 2006 til 2008 blitt oppjustert i samsvar med endringer i KPI. Da festeforholdene ble forlenget i årene 2011 til 2013 krevde bortfester oppregulering av festeavgiften på grunnlag av tomteverdien. Festerne motsatte seg en regulering av festeavgift etter tomteverdien ved forlengelsen, da Høyesterett i en tidligere avgjørelse (Rt 2007 s. 1706, Bøvre) hadde avgjort at en avtalt KPI-regulering av festeavgiften etter 1. januar 2002 avskjærer adgangen til å regulere festeavgiften etter tomteverdien.

Endret lovtolkningen

I dommen avsagt 22. april 2015 kom imidlertid Høyesterett til at det var grunnlag for å endre den lovtolkning som hittil har blitt lagt til grunn. Bakgrunnen for den nye lovforståelsen er at dommen fra Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) i den såkalte Lindheimsaken hadde endret den rettslige situasjonen, slik at Høyesterett fant at det er best i samsvar med de hensyn som EMD la vekt på i Lindheimsaken dersom grunneier gis rett til avtalebasert oppregulering av festeavgiften basert på tomteverdien. Virkningen av Høyesteretts dom i den konkrete saken er at grunneier er gitt rett til å foreta en betydelig oppregulering av festeavgiften. Som påpekt av Høyesterett vil det kunne være svært mange festeforhold med tilsvarende bestemmelser om oppregulering av festeavgift som i Høyesterett-saken, og for disse festeforholdene har dommen stor betydning. Hvorvidt det vil være rettslig adgang til å foreta et engangsløft av festeavgiften vil imidlertid måtte vurderes konkret i det enkelte tilfelle.