Investering – før eller etter eierskifte?

Investering – før eller etter eierskifte?

Rekkefølgen på store investeringer og eierskifte kan få store økonomiske konsekvenser.

Torleif Hove, rådgiver eierskifte/landbrukstakstmann, torleif.hove@loqal.no I forbindelse med planlegging av fremtidig eierskifte av landbrukseiendommen, kan det være flere faktorer som virker inn på når skiftet bør gjøres. Dersom senior innen en fem-års periode har tenkt å overlate driften til junior, og samtidig har planer om større investering på garden, kan det ha stor betydning hvilken rekkefølge nevnte planer blir realisert. Når det gjelder større investering blir det i denne artikkelen spesielt fokusert på bygging av ny driftsbygning.

Bruk tid på eierskifte

Først og fremst er planlegging og gjennomføring av eierskifte ikke en operasjon som skal gjennomføres etter hasteparagrafen. Det samme gjelder dersom driftsapparatet på garden skal fornyes i form av en ny driftsbygning. Begge deler er begivenheter innen familien som gjennomføres bare en gang i en eierperiode. Både senior og junior må vurdere alle relevante fordeler og ulemper som tiltak på eksisterende forhold vil føre til. Effekten av feil valg kan ha svært stor økonomisk betydning for begge parter.

Bygging første – skifte etterpå

I dag kan kostnadsrammen for en ny driftsbygning variere fra 5 000 000 – til 10 000 000 kroner. Dette setter store krav til ressursgrunnlaget på eiendommen samt finansiering i form av lån og egenkapital. Når driftsbygningen står ferdig kommer kravet om inntjening og likviditet. Dersom senior gjennomfører utbyggingen før eierskifte, og dette er et krav fra junior for at han/hun skal overta, må en være oppmerksom på følgende. På overdragelsestidspunktet vil det da stå en ny driftsbygning på eiendommen med en kostpris på 10 000 000 kroner. Bygningen er finansiert med egenkapital på 2 000 000 kroner og et låneopptak på 8 000 000 kroner. I forkant av eierskiftet fortar en landbrukstakstmann en verdivurdering av alle gårdens aktiva. I sin verdivurdering har takstmannen vurdert verdien av den nye driftsbygningen til 6 000 000 kroner og ikke 10 000 000 kroner som var bygningens kostpris. Og her er vi ved noe av sakens kjerne. En utbygging til x antall millioner kroner medfører ikke en tilsvarende verdiøkning på eiendommen samlet sett, men en verdi i størrelsesorden 50 – 70 prosent av opprinnelig kostpris – jamfør NTFs (Norges Takseringsforbund) retningslinjer. Variasjon kan ligge i beliggenhet og mulighet for alternativ bruk av bygget.

Negativt for begge parter

Fremgangsmåten som er skissert i eksemplet har flere negative elementer i seg. Når det gjelder senior, som skal selge eiendommen, kan en salgssum på minimum 8 000 000 kroner med tillegg av eventuell borett, medføre gevinstbeskatning. Junior får redusert avskrivningsgrunnlaget på ny bygning fra 10 000 000 til 6 000 000 kroner. I tillegg har junior fått seg forelagt en kjøpesum på minimum 8 000 000 kroner som tilsvarer den gjelda han/hun skal nedbetale samt et redusert avskrivningsgrunnlag på 4 000 000 kroner. Ved annuitetslån kan en slik verdireduksjon få stor effekt på betalingsevnen når avdragene setter inn for fullt. Et vesentlig moment er også at junior må betale dokumentavgift av den verdistigningen investeringen har medført.

Overdra først – bygge etterpå

Hvis eierskifte gjennomføres før utbyggingen starter, vil senior stå friere med hensyn til å fastsette kjøpesummen for gårdens aktiva og dermed unngå å gå i skattefella. For juniors vedkommende vil det føre til reduserte offentlige avgifter (dokumentavgift). Eksempelvis vil en overdragelse etter utbygging føre til en verdistigning på fast eiendom tilsvarende 6 000 000 kroner. Med en avgiftssats på 2,5 prosent, gir dette en økning i dokumentavgiften på 150 000 kroner. Dersom overdragelsestidspunktet er før utbygging, vil junior få redusert avgiften tilsvarende. Kanskje vise med konkrete tall ut fra eksemplet hva forskjellen mellom de to alternativene vil bli? Overdragelse etter utbygging medfører også at det ikke vil være korrekt samsvar mellom eiendeler og gjeld i junior sin regnskapsmessige balanse. Overdragelse etter vil føre til en redusert kostpris på bygget fra kr 10.000.000,- til kr 6.000.000, altså redusert med kr 4.000.000,-. Sum balanse vil dermed få en tilsvarende reduksjon på aktivasiden og tilsvarende regnskapsmessig ” feil” egenkapital. Skattemessig for junior vil en overdragelse etter utbygging gi kostpris på kr 6.000.000,- for driftsbygningen, og med en avskrivningssats på fire prosent gir dette en årlig avskrivning på kr 240.000,-. Med en marginalskatteprosent på 39 prosent blir resultatet et inntektsfradrag på kr 93.600,-. Overdragelse før utbygging gir junior en kostpris på kr 10.000.000,- for driftsbygningen, og med samme avskrivningssats som nevnt ovenfor gir det en avskrivning første året på kr 400.000,- . Ut fra en marginalskatteprosent på 39 prosent blir inntektsfradraget kr 156.000,-. Det vil si en differanse på (kr 156.000,- – kr 93.600,-) kr 62.400,-.

Junior bør overta før bygging

Artikkelen gir ikke et komplett bilde av de utfordringene en står overfor. Her er det tatt utgangspunkt i en enkel problemstilling for å belyse noe av effekten. I en eierskifteprosess vil de beslutninger som gjøres der og da, ha store konsekvenser for de berørte parter. Jeg vil derfor råde til at man i forkant tar en grundig gjennomgang av situasjonen på bruket. Dersom man kommer frem til at eierskifte og utbygging skal foretas innenfor den 5-årsperioden som tidligere er nevnt, vil jeg erfaringsmessig anbefale at junior overtar før utbygging starter. Men husk at prosessen ikke må gjøres for komplisert. Bygging av nytt fjøs de siste fem årene før eierskifte gir kraftig redusert avskrivningsgrunnlag sammenlignet med at bygging etter eierskifte.